世茂广场落地杭州笕桥 运河、浦沿宅地战况激烈 几乎无盈利

　　浙江在线-住在杭州网1月5日讯（浙江在线记者 郑青青）继4日富阳拉开2021年杭州土拍帷幕后，今日杭州主城首战共推出三宗宅地、四宗商地，激战持续。

　　最抢镜的是位于笕桥新城的商住地，由世茂竞得，经浙报传媒地产研究院求证为世茂广场将落地。这将给大城东带来新的商业活力。

　　而据浙报传媒地产研究院了解，位于浦沿和运河新城两宗纯宅地的报名房企均超过了20家。

　　最终两宗地块也均溢价封顶并进入自持竞配：荣盛自持2%竞得浦乐宅地；万科自持3%竞得运河宅地。经测算，浦沿、运河宅地基本没有盈利空间。

　　基本保本，但为何依旧高热？

　　其一，杭州主城区土地市场空窗已长达3个月，最近一次出让还是在9月29日，房企普遍面临着土储不足的状态。

　　其二，2021年刚开年，各房企资金充裕，回款充足。

　　其三，市场对于杭州这座城市价值认同仍较高，使众多开发商冒着在双限政策下几乎不赚钱，甚至有可能亏损的风险，仍以较高热情进入这座城市。

　　世茂广场来了！笕新路地铁口17.4亿成交

　　世茂以17.4亿元底价竞得笕桥单元JG0601-B/R/S2-15地块，楼面价11392元/㎡。

　　根据规划，地块总体量152931㎡，住宅建面不大于45879.3㎡，需配建4589㎡公租房，商业商务占比不小于70%，其中不少于8万㎡商业建面需自持，规划条件对房企自身要求颇高。

　　据浙报传媒地产研究院独家获得的消息，世茂此次拿下该项目，未来自持的8万㎡商业将打造世茂广场。

　　地块紧邻笕新路站，根据土地规划文件，地下空间鼓励与地铁互联互通。此外地块靠近合景·揽月臻翠府、金隅笕桥单元项目，周边有滨江·金色黎明、金隅·森临澜府、百郦玲珑府等楼盘，居住氛围渐浓。

　　教育方面，笕桥采荷三小笕正校区已于2018年9月投入使用，48班初中计划开工中，板块将建设1所90 班九年一贯制学校和3所幼儿园。学校品牌上，将引入江干区区属和外部优秀资源。

　　文娱方面，未来笕桥历史文化街区、笕桥文体中心、郊野公园等项目将共同助力文化配套价值。值得注意的是， 2020年5月1日，笕桥历史文化街区样板区约1000平方米已对外开放，正在进行整体设计。

　　区域最近一次出让为9月29日，绿城高溢价竞得地块西侧一公里处的笕桥单元JG0604-R21-02地块，成交楼面价26553元/㎡，还需配建11288.76㎡公租房。

　　笕桥地块位置图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　荣盛自持2%竞得浦乐宅地 楼面价25503元/㎡刷新板块纪录

　　荣盛以43.9亿元封顶价+自持2%竞得浦乐单元R21-02、R21-03地块，楼面价25503元/㎡，树立板块地价标杆。地块容积率2.2，建筑面积172029㎡，需配建公租房17202.9㎡。

　　据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约28803元/㎡，按政府限价精装均价38000元/㎡的未来房价计算，基本没有盈利空间。

　　地块周边配套较为匮乏，主要的商业、医疗等核心配套仍需依赖滨江核心区，但交通优势较为明显，地铁4号线浦沿站距离地块仅300米，未来出行便利。

　　区域近年出让宅地较少，仅9月出让一宗宅地，由兴耀24125元/㎡楼面价竞得。目前地块新房储备仅兴耀项目，周边二手房金盛曼城、东和云第等挂牌均价在3.5-3.7万/㎡。

　　浦乐地块位置图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　万科自持3%竞得运河宅地 楼面价28674元/㎡刷新板块纪录

　　万科以40.6亿元封顶价+自持3%竞得运河新城单元C-R21-02地块，楼面价28674元/㎡，树立板块地价标杆。地块容积率2.6，建筑面积141601.2㎡，配套公建建面占比5%-10%。

　　据浙报传媒地产研究院测算，按政府限价精装均价38000元/㎡的未来房价计算，基本没有盈利空间。

　　地块周边生活配套较为贫乏，主要依靠隔壁勾庄、祥符等板块；交通方面，地块临近金昌路、拱康路、上塘高架，道路交通便利，但地块距离地铁站较远，轨道交通优势不明显。

　　板块内最近一次出让为6月23日，融信封顶自持2%竞得云澜天第府项目，楼面价23558元/㎡。

　　运河新城地块位置图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　测算逻辑：

　　1 公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　2 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；　

　　3　 浦乐、运河新城地块车位价格分别按照38万元/个计算，车位数量按100㎡建面配比一个计算；

　　4 浦乐、运河地块精装价格分别按照2000元/㎡；

　　5 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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